부동산·임대차 분쟁,
한 글자 한 글자가 권리를 만듭니다

임차인이 월세를 밀리기 시작하면 임대인은 계약을 해지하고 건물을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 그러나 그 기준이 주택은 2기 연체, 상가는 3기 연체로 다르고, 상가건물 임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행규정이라 임대인이 임의로 조건을 강화할 수 없습니다. 임대인이 사망하거나 소유권이 다투어지는 경우 연체에 정당한 사유가 있는지도 별도로 판단됩니다.

• 주거용·상가용 구분에 따른 해지 요건 충족 여부를 정밀하게 점검
• 연체 기간·금액에 대한 내용증명 발송으로 해지 의사를 명확히 통지
• 채권자 불확지 등 정당한 사유가 있다면 변제공탁으로 임차인의 책임 면제

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인은 동시이행 항변권을 행사하여 보증금을 받을 때까지 목적물을 비우지 않을 수 있습니다. 한편 임대인은 보증금에서 연체차임·원상복구비·손해배상금 등 임차인의 채무를 별도 의사표시 없이도 공제할 수 있어, 무엇이 정당한 공제 항목인지가 분쟁의 핵심이 됩니다.

• 임차인의 동시이행 항변권 행사로 보증금 반환 시까지 점유의 적법성 확보
• 임대인 측에서는 공제 가능한 채무 항목(연체차임·원상복구비·소송비용)을 사전 정리
• 임대차 종료 시 목적물 상태를 사진·영상으로 기록하여 공제 분쟁 대비

임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상으로 회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그러나 어디까지가 임차인이 책임질 훼손이고, 어디부터가 임대인의 수선의무 범위인지를 두고 빈번하게 다툼이 일어납니다. 특히 상가 임차인의 인테리어, 칸막이 설치, 누수·곰팡이 같은 자연 마모는 책임 귀속이 미묘합니다.

• 임대차 개시 시점의 목적물 상태 기록(체크리스트·사진·동영상) 확보
• 임대인의 지배·관리 영역에서 발생한 훼손임을 입증하여 임차인 책임 차단
• 원상복구 지연 시 손해배상 범위를 합리적인 복구 기간으로 제한

상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 또한 임대차 종료 6개월 전부터는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해해서는 안 됩니다. 갱신 거절 사유, 권리금 회수 방해의 인정 범위, 손해배상 청구 시점이 핵심 쟁점입니다.

• 임차인의 갱신요구권 행사 기간(만료 6개월~1개월 전) 준수 점검
• 임대인의 갱신 거절·신규임차인 거부 의사를 서면·녹취로 확보
• 권리금 손해배상 청구권의 3년 제척기간 내 신속한 권리 행사

임차인이 임대차 목적물을 제3자에게 다시 빌려주는 전대차나, 임차권 자체를 양도하는 경우 임대인·임차인·전차인(신 임차인) 세 당사자의 권리·의무 관계가 복잡해집니다. 임대인 동의 없는 무단 전대는 계약 해지 사유가 되고, 임대차·전대차 기간이 모두 끝났을 때 임대인이 누구에게 직접 반환을 청구할 수 있는지도 중요한 쟁점입니다.

• 전대차·임차권 양도 시 임대인의 서면 동의를 반드시 확보하여 분쟁 예방
• 무단 전대 발생 시 임대인은 즉시 해지 통보로 권리 보전
• 임대차·전대차 종료 시 직접 명도 처리로 3당사자 간 의무 일거 정리